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2022年二手房签约需要注意哪些问题

时间:2022-05-17 11:38:44 来源:见闻坊 作者:鱼鱼

随着房价的居高不下,人们越来越多的选择二手房,但买入二手房的流程较一手房繁杂,在买二手房进行签约的时候都要注意什么问题?面签之后还有哪些流程需要走?和见闻坊小编一起来详细了解一下吧。

2022年二手房签约需要注意哪些问题

确认房主身份

按照正常的交易流程,买卖双方在签订合同前首先需要检查签约主体的真实性,对于买家而言,最主要是核实房主的身份,以防止有些不法之人假造房主身份证和房屋产权证进行欺诈,一旦签了合同,很容易落得“财房两空”。

因此鉴定业主证件的真实性和业主身份的真实性是签订买卖合同的首条戒律,尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为中间担保的情况下,这个问题更需引起注意。

鉴于目前有些房屋中介公司出现过很严重的欺骗问题,买卖双方一定要找到资信好、品牌响、专业强的大型经纪公司承担担保责任,由其在中间验证双方的真实身份、确认房屋产权无纠纷,对双方行为进行制约。

明确买卖双方违约责任

多数消费者对于买卖双方的违约责任能够重视,但是并不能保证将之一一落实到字面合同上。虽然双方在订立合同时,主观上都希望能够履行义务,顺利完成交易,可是因为房产交易复杂且金额较大,因此有时会出现意想不到的状况,而导致违约行为的产生。

为了能避免以后出现扯皮现象,需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利,以及违约金的偿付金额和时间。

明确付款和过户时间

在交易流程中,由于买卖双方都具有一定的规避风险意识,形成了“卖方不愿先过户,买方不愿先付款”的交易现状,因此在实际操作中买方会将房款分为首付和尾款。

这两部分在不同时间段支付给房主,并且买方的注意力会放在“交钱后何时可以过户”的问题上,因此,双方一定要在合同中明确付款时间、金额以及过户时间,并且将违约责任注明。

费用交接时间未在签约中明确买方

在买卖过程中,还要了解清楚交易的房屋是否有遗留问题,其实二手房屋本身的附属问题,属于“房屋交付”中的重要条款,以何时点作为水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接时间,时点的明确是清晰划分责任的关键。

如果是公房交易,对于物业、供暖等费用的缴纳时间和标准,原房主的单位是否有些既定要求和更改,卖方需要做出的配合和买方需要签署的协议等,都应在合同中明确写明,避免暂时“雪藏”的欠费日后成为买方一笔额外的成本,合同中如果没有具体条款约束,很容易日后导致纠纷。

2022年二手房面签之后还要做什么

签合同(支付定金)——卖方还在银行按揭欠款(就办理委托公证给担保公司)或是红本在手无需做公证——买方首期款监管

 ①、 红本在手:待银行出承诺书就可到国土局办理过户手续。

 ②、 担保赎楼:银行出承诺——担保公司出保函——银行放款赎楼——等拿房产证原件办理过户 ——到国土局办理过户手续——待五个工作日领新证——当天办理抵押手续——银行放首期款——待五个工作日银行放抵押款——办理水电煤气过户交房。

购买二手房要注意事项有哪些:

第一,注意查看出卖方的证件

在买卖双方签署买卖合同之前,买方一定要查看卖方的证件,主要是房产证、身份证、户口簿、原始的购房合同、各种税费发票原件、结婚证,需夫妻双方签字。

第二,注意房屋的产权状态

房屋的权利状态是购买二手房的前提和基础,只有出卖方拥有完全的、无瑕疵的所有权时,才能保证交易的合法性。

很多人在购买二手房时,出卖方可能本身还没有取得房产证,此时买方交易有很大的风险,有可能买房人长期无法取得房产证,也有可能根本无法取得房产证,那么买房人永久无法取得对购买房屋的物权。建议大家购买二手房时注意出卖方是否已经实际取得房产证。

第三,注意房屋的抵押状态

通常,出卖方在出售房屋时,房子本身还有部分银行贷款没有还清,即房屋处于抵押状态。从法律上来讲,出卖方没有还清银行贷款前,是不能出售房屋的,签署的合同系无效合同,除非银行同意出售。

实践中出卖方通常要求买房人先行交纳一部分房款用于偿还银行贷款,银行办理解押手续后,双方再办理交易手续。这种交易,律师提醒广大买房人要将将房款直接支付给抵押银行,否则出卖方不办理解押,可能导致买房人面临合同无效的风险,最后可能房款也无法追回。

第四,注意房屋的出租状态

若是出卖方的房子已经出租出去,承租人对这个房子享有优先购买权,所以买房人要取得承租人放弃优先购买权的声明,否则承租人有权主张买卖双方所签署的买卖合同无效。

同时,即使承租人放弃了优先购买权,若是承租人的租赁期限尚未到期,承租人也有权要求买房人继续履行原有的租赁合同。这会给买房人带来一定的影响。

第五,注意房屋的性质

房子的性质有几种:商品房、经济适用房、集资建房、标准价购买的公有住房、成本价购买的公有住房、央产房等。鉴于房屋性质不同,在房屋买卖交易过程中适用的法律亦不同。所以,建议大家在购买二手房时要区分房屋的性质。

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